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A origem do problema

Os fatos :

Em 1988 o Sr. Espiridião Amin foi reeleito prefeito da cidade. Sabia-se na ocasião que aquele seria um mandato curto, menos de dois anos, pois ele pretendia candidatar-se, em 1990, a uma vaga no senado, o que de fato veio a ocorrer.
No curto período em que administrou o município pela segunda vez promoveu a modernização promulgando leis que atualizaram o Plano Diretor de 1976 e, simultâneamente, deu início a um processo de enfraquecimento destas leis através de atos que não contaram com respaldo legal.
Naquele período Curitiba foi consagrada como a capital mais bem planejada do Brasil, algumas das inovações urbanísticas lá adotadas foram divulgadas e premiadas internacionalmente.
Uma delas foi a criação de um sistema que agilizava as tomadas de decisão em relação a novas obras. A cada proposta de empreendimento não convencional, ou que entrava em choque com a legislação vigente, reunia-se um comitê integrado por técnicos do Instituto de Planejamento Urbano de Curitiba e os empreendedores para “acertar os ponteiros”. Ali eram tomadas decisões que eventualmente exigiam alterações das leis, o que também era feito de forma ágil pela Câmara de Vereadores.
O hábito de copiar idéias alheias entrou em cena.
Prefeitos de outras capitais implantaram em suas cidades versões “personalizadas” das soluções de Curitiba. O prefeito Amin foi um deles. Criou em Florianópolis um evento semanal que passou a ser conhecido, no universo local da construção civil e os funcionários públicos, como “as reuniões das quintas-feiras”.
Em Florianópolis, até a década de oitenta, os envolvidos com obras, incluindo empresários, técnicos e funcionários dos órgãos encarregados do planejamento e aprovação de projetos formavam um grupo no qual, se não pessoalmente, mas pelo nome, todos se conheciam.
O titular da SUSP sempre era alguém conhecido no meio com quem os profissionais da área de projeto tinham contato e ao qual tinham facilidade de acesso. Assim, quando surgiam questões similares àquelas de Curitiba, elas eram resolvidas de forma simples, em reuniões onde prevaleciam o bom senso, os critérios técnicos e a legislação.
Esta facilidade também era conseqüência de dois outros fatores. O primeiro é que, até então, poucos projetos inovadores haviam sido apresentados às autoridades ; quando obras diferenciadas eram propostas, a discussão era diretamente encaminhada ao IPUF e à Câmara.
O segundo é que naquela época, havia pouca gente disposta a burlar de forma escancarada as leis de uso do solo.
As reuniões das quintas-feiras encerraram o período em que problemas desta natureza eram resolvidos diretamente entre os profissionais da área de projetos e o primeiro escalão da SUSP. Estes assuntos passaram a ser colocados em pauta frente a um “comitê”. O prefeito comandava as reuniões cercado por seus acessores, aqueles que tinham algo a discutir ou pleitear formavam a platéia.
O que inicialmente pareceu uma idéia inovadora acabou se revelando uma “via rápida” para legalizar algumas obras que sob a ótica da legislação vigente seriam inviáveis.
Aqueles que antes lidavam diretamente com a SUSP passaram a depender de intermediários ; ao tentar dirimir pequenas dúvidas nem perceberam que seus problemas eram de menor importância naquelas reuniões, pois ali, escamoteadas entre discussões relativas a interpretação das leis foram “legalizados” vários projetos e obras inviáveis segundo o Plano Diretor e/ou o Código de Obras.
O prédio cuja imagem é vista abaixo foi apresentado em uma destas reuniões.
Dentre a platéia encontrava-se um cidadão que demonstrou intimidade com o prefeito pois não o tratava como autoridade mas como amigo. Ele havia construído um centro comercial em um terreno com duas frentes, uma para a avenida Beiramar e outra para a rua Bocaiuva. No projeto aprovado pela prefeitura o prédio seria composto de um subsolo, destinado a garagens, e dois pavimentos com lojas ; na obra foram executados três pavimentos comerciais, as vagas de garagem do subsolo deram lugar a lojas.
Em circunstâncias normais não haveria o que discutir. Ocorrera um desvio de finalidade : o subsolo deveria retornar à sua condição de garagem, mas aquelas não eram circunstâncias normais.
O prefeito confabulou com seus acessores e comunicou ao amigo que não havia como resolver o caso. O cidadão apelou :
“Prefeito, minha família é dona da metade daquele quarteirão, eu construo as garagens depois em um terreno ao lado”.
O prefeito perguntou : “Você jura” ? O amigo confirmou : “Juro”. O prédio obteve o habite-se.
O empreendimento até hoje apresenta três pavimentos comerciais e as garagens jamais foram construídas.
Uma das conseqüências desta decisão tomada em uma quinta-feira de 1989 é que, desde então, a rua Bocaiuva, uma das mais movimentadas da cidade, tem um ponto de estrangulamento em frente a este centro comercial, pois ali, apesar das placas que indicam a proibição, sempre são encontrados automóveis estacionados.
Com a inauguração do Beiramar Shopping o empreendimento entrou em decadência, um dos fatores que contribuiu neste sentido foi a falta de vagas de garagem.

Estacionamentos (5)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um prédio localizado no centro de Florianópolis, na rua Almirante Alvim junto ao largo Benjamin Constant. A construção realizada na década de oitenta destinou-se à instalação de uma clínica de diagnóstico que funcionou naquele local até 2004.
A obra original, aprovada segundo o código de obras de 1974 e o plano diretor de 1976, foi alterada imediatamente após a concessão do habite-se com a eliminação de todas as vagas de garagem existentes no subsolo que foram substituídas por equipamentos de diagnóstico.
Em 2005 o prédio sofreu uma reforma com ampliação das instalações e o acréscimo de um novo pavimento para permitir a instalação de uma loja.
Esta reforma afetou mais de 60% do prédio original, sujeitando a construção aos dispositivos do novo plano diretor e código de obras.
Para atender a estes dispositivos foram “recriadas” as vagas localizadas no subsolo porém, apesar de receber o alvará e o habite-se, as condições relativas às vagas obrigatórias não foram atendidas pois o vão de acesso ao subsolo tem altura insuficiente e a rampa apresenta declividade acima de 20% o implica na inexistência legal de vagas de garagem.
Pergunta-se : qual a justificativa para o licenciamento e concessão para esta reforma considerando-se que a mesma não atende à legislação vigente ?

Zoneamento

AMC-6 (Área Mista Central)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar 060/00 (Código de Obras)

Art. 199 As faixas de circulação de veículos deverão apresentar dimensões mínimas, para cada sentido de tráfego, de:

I - 2,75m (dois metros e setenta e cinco centímetros) de largura e 2,20m (dois metros e vinte centímetros) de altura livre de passagem, quando destinadas à circulação de automóveis e utilitários;

Art. 201 As rampas deverão apresentar:

I - afastamento não inferior a 2,00m (dois metros) do alinhamento dos logradouros, para seu início;

II - declividade máxima de 20% (vinte por cento) quando destinada à circulação de automóveis e utilitários;

Art. 257 A edificação existente que vier a sofre modificações em mais de 60% (sessenta por cento) de sua estrutura, em virtude de reforma ou reconstrução, deverá respeitar as normas deste código.

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não contar com vagas de garagem em quantidade suficiente para atender aos dispositivos legais.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, a relação entre as áreas construídas e as vagas de garagem/estacionamento a elas vinculadas. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Estacionamentos (4)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a uma obra realizada na esquina das ruas Fúlvio Aducci e General Valgas Neves no bairro do Estreito
Este caso exemplifica uma situação que ocorre com freqüência em Florianópolis. Devido aos dispositivos do Plano Diretor - que não permite computar as vagas localizadas nos afastamentos frontais - os proprietários aprovam projetos nos quais são apresentadas vagas que posteriormente, após a concessão do habite-se, serão eliminadas. Esta situação é comum em prédios comerciais.
Outro fator que determina limitações em relação ao uso dos afastamentos frontais dos prédios de uso comercial é o dispositivo que reduz ao mínimo os rebaixos admissíveis nos meios-fios localizados na frente do imóvel.
Qualquer habitante de Florianópolis pode citar dezenas de imóveis com rebaixos em toda a sua frente e com estacionamentos ocupando os afastamentos frontais, a luz da legislação vigente 95% deles são ilegais, o que permite deduzir que houve a “cooptação” de funcionários do município e/ou políticos que asseguraram o seu funcionamento.
Este prédio atende a todos os condicionantes legais, foram criadas “vagas” que posteriormente seriam eliminadas, o gabarito, taxa de ocupação e índice de aproveitamento encontram-se muito abaixo dos limites estipulados pelo Plano Diretor.
Como pode ser verificado nas imagens, desde o início da obra foi prevista a utilização dos afastamentos frontais como estacionamento, para tanto o prédio sofreu recuos que ultrapassam aqueles determinados pela legislação.
Para assegurar o uso integral do prédio com o fechamento das vagas fictícias foi necessária a “cooptação” de técnicos ou políticos.
O município de São José, junto a Florianópolis, prevê dispositivos no seu Plano Diretor que permitem o uso dos afastamentos frontais ; evita-se assim a cobrança de propinas e/ou tráfico de influência.

Zoneamento

AMC-6 ( Área Mista Central)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Art. 126 - A construção dos passeios ou calçadas deverá obedecer aos seguintes critérios:

III - acesso de veículo por rebaixamento de guia ou curva horizontal de concordância, segundo os desenhos e medidas do Anexo X.

Lei Complementar 060/00 (Código de Obras)

Art. 30 – O projeto de uma edificação será examinado em função de sua utilização lógica e não apenas pela sua denominação em planta.

Art. 195 Os acessos de veículos através de rebaixamento de meios-fios ou curvas horizontais de concordância, as faixas de circulação e os espaços de manobra e estacionamento deverão obedecer aos esquemas constantes nas leis de zoneamento, uso e ocupação do solo vigentes.

MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ
PLANO DIRETOR (LEI 1605/85)

Art. 82 Nas atividades em que,devido a sua função, houver necessidade de afastamento frontal, este somente será permitido com existência de entrada e saída independente, sem prejuízo do passeio público.
Parágrafo Primeiro – A profundidade mínima da área de estacionamento frontal, excluindo os passeios públicos e internos deverá ser de 5,50 m

Município de São José
LEI 3398/99

Art. 78 Quando houver previsão de área de estacionamento, esta não poderá ocupar a área correspondente ao afastamento frontal citado no artigo 85, exceto nas atividades não residenciais observadas no artigo 82.

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apresentando no seu projeto a existência de vagas de garagem em número suficiente para atender aos dispositivos legais. Posteriormente, após a concessão do habite-se, estas vagas foram transformadas em áreas comerciais.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar o Plano Diretor permitindo que nos prédios comerciais as vagas localizadas nas áreas de afastamentos frontais sejam computáveis e eliminar as restrições ao rebaixo dos meio-fios em frente aos prédios comerciais.
Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração do prefeito Dario Berger.

Estacionamentos (3)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a uma obra realizada no centro de Florianópolis sobre um terreno com duas frentes, uma delas na rua Dom Jaime Câmara e a outra na rua Antonio Dib Mussi.
A área construída do prédio é de aproximadamente 1.200,00 m2 o que determina, segundo o Plano Diretor, a obrigatoriedade da existência de 24 vagas de garagem ou estacionamento. No entanto, apenas 11 vagas estão assinaladas, 6 no recuo frontal da rua Antonio Dib Mussi e 5 no subsolo da rua Dom Jaime Câmara.
A falta das vagas que atenderiam as exigências legais reflete-se no congestionamento das ruas do entorno pois o prédio abriga instalações de uma empresa que atende centenas de pessoas diariamente.
Para a obtenção do alvará de construção e concessão do habite-se esta obra foi submetida a análise dos técnicos e fiscais do município.
Como foi possível licenciar e conceder habite-se a uma obra que não atende aos dispositivos legais com relação ao número mínimo de vagas de garagem e ou estacionamento ?

Zoneamento :

AMC-6 ( Área Mista Central)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não contar com vagas de garagem em quantidade suficiente para atender aos dispositivos legais.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, a relação entre as áreas construídas e as vagas de garagem/estacionamento a elas vinculadas. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Estacionamentos (2)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo, obtidas em 2002 e 2004, referem-se a uma obra realizada na rua Heitor Luz em frente ao Beiramar Shopping ; trata-se um prédio de dois pavimentos cujas vagas de estacionamento estão todas localizadas sobre as áreas destinadas aos recuos de ajardinamento.
A área construída do prédio é de aproximadamente 450,00 m2 o que determina, segundo o Plano Diretor, a obrigatoriedade da existência de 9 vagas de garagem ou estacionamento. No entanto, apenas 5 vagas estão assinaladas nas áreas dos recuos frontais, das quais apenas 3 atendem as condições impostas pela lei.
Para a obtenção do alvará de construção e concessão do habite-se esta obra foi submetida a análise dos técnicos e fiscais do município.
Como foi possível licenciar e conceder habite-se a uma obra que não atende aos dispositivos legais ?

Zoneamento

ATR-7 (Área Turístico Residencial)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Art. 59 - Os espaços livres definidos como afastamentos não são edificáveis, devendo ser tratados como áreas verdes ao menos em 50% (cinqüenta por cento) da superfície respectiva, ressalvando o direito à realização das seguintes obras:

II - garagem ou estacionamento com capacidade máxima para dois veículos no afastamento frontal das edificações residenciais com até dois pavimentos, quando implantadas em terrenos que não permitam a execução de rampa de acesso com declividade de até 20% (vinte por cento), devendo, entretanto, resultar encravada em no mínimo 2/3 (dois terços) de seu volume e permitir a continuidade do passeio para pedestres ao longo da testada do imóvel.

Art. 63 - O número de vagas de estacionamento, suas dimensões, esquemas de acesso e circulação, obedecerão aos anexos V, VIII e XI desta Lei.

Art. 64 - As vagas de estacionamento não poderão ocupar a área correspondente ao afastamento frontal.

Parágrafo Único - Não se aplica a regra do "caput" deste artigo ao caso do inciso II do artigo 59, e aos estacionamentos descobertos das atividades comerciais e de serviços.

Anexo IV - Padrões de estacionamento

Prestação de serviços, consultórios, bancos e escritórios em geral
1 vaga/50 m2 de área construída com mínimo de duas vagas.

Lei Complementar 060/00 (Código de Obras)

Art. 207 As vagas de estacionamento para automóveis serão numeradas seqüencialmente, terão pé-direito não inferior a 2,20m (dois metros e vinte centímetros) e dimensões mínimas de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) de largura e 5,00m (cinco metros) de comprimento.

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não contar com vagas de garagem em quantidade suficiente para atender aos dispositivos legais.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, a relação entre as áreas construídas e as vagas de garagem/estacionamento a elas vinculadas. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Pavimentos garagem

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a uma obra realizada na rodovia SC-401, próxima ao viaduto de acesso ao bairro Saco Grande (João Paulo). Elas demonstram que ocorreram alterações no uso do segundo pavimento garagem, devido a elas o gabarito do prédio passou a ser de 3 pavimentos.
Na região em que o prédio foi construído o gabarito é de 2 pavimentos. A legislação prevê também a construção, não computável para o gabarito, de dois pavimentos garagem e ático.
Apesar da obra estar localizada junto à rodovia que dá acesso ao norte da Ilha Santa Catarina, na qual trafegam diariamente milhares de veículos, não foram divulgadas quaisquer notícias acerca de ações de fiscais ou técnicos do município em relação a esta contravenção.

Zoneamento

MAS (Área Mista de Serviços)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação :60 %
Índice de aproveitamento 1,2

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se. Após a conclusão das obras foram introduzidas modificações que resultaram na alteração do gabarito admissível na região.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e, em contrapartida, contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi iniciada na administração da prefeita Ângela Amin e concluída na administração do prefeito Dario Berger.

Estacionamentos

Florianópolis, tal como a maioria das grandes e médias cidades brasileiras, enfrenta sérios problemas devido ao aumento da frota de veículos .
Na capital de Santa Catarina cerca de 1000 novos carros e utilitários são emplacados a cada mês o que levou a existência de um veículo para cada dois habitantes, é a segunda posição no ranking nacional, superada apenas por Brasília.
Apesar dos investimentos constantes em ampliações e melhorias do sistema viário e do incentivo à utilização de transportes coletivos os engarrafamentos passaram a fazer parte do cotidiano da população.
No entanto, o crescimento da frota, desproporcional em relação ao volume de investimentos no sistema viário, não é o único fator a contribuir para o caos na região central da cidade nos horários de pico, a falta de estacionamentos contribui significativamente para esta situação.
A criação de vagas de garagem num volume adequado às novas construções é determinado por meio dos dispositivos do Plano Diretor, significa dizer que à medida que novas construções ocupam áreas livres, ou substituem prédios antigos, deveria ocorrer uma redução do déficit de vagas de estacionamento nas ruas pois muitos automóveis passariam a ser guardados nas garagens dos novos prédios, não é o que se verifica.
Os efeitos da corrupção e do tráfico de influência anulam os objetivos do Plano Diretor.
Por meio da “cooptação” de políticos e funcionários públicos muitas vagas de garagem existem apenas no papel, na prática os espaços que elas deveriam ocupar são desviados para outras finalidades, também são comuns situações em que as vagas em construções novas existem apenas até o momento da concessão do habite-se, após esta formalidade dão lugar a outros usos.

Lei Complementar nº 001/97

Art. 43 - Não serão computados no cálculo do índice de Aproveitamento as seguintes áreas das edificações:

I - Subsolos destinados a garagem, sobrelojas, mezaninos, sótãos e pavimentos sob pilotis destinados a garagens ou área de lazer, quando abertos e livres no mínimo em 80% (oitenta por cento) de sua área;
III - Dois pavimentos - garagem;

Art. 51 - A variação do número de pavimentos está estabelecida na tabela do Anexo IV, que fixa o número máximo de pavimentos (gabarito) permitido em cada área.

§1° - Não serão computados, para efeito único de determinação de gabarito, os subsolos, dois pavimentos-garagem, os áticos ou andares de cobertura quando a área coberta não ultrapassar ½ (um meio) da superfície do último pavimento da edificação, sótãos, chaminés, casas de máquinas e demais instalações de serviço implantadas na cobertura, e os pavimentos em pilotis, quando abertos e livres no mínimo em 80% (oitenta por cento) de sua área. (NR5)

Art. 59 - Os espaços livres definidos como afastamentos não são edificáveis, devendo ser tratados como áreas verdes ao menos em 50% (cinqüenta por cento) da superfície respectiva, ressalvando o direito à realização das seguintes obras:

II - garagem ou estacionamento com capacidade máxima para dois veículos no afastamento frontal das edificações residenciais com até dois pavimentos, quando implantadas em terrenos que não permitam a execução de rampa de acesso com declividade de até 20% (vinte por cento), devendo, entretanto, resultar encravada em no mínimo 2/3 (dois terços) de seu volume e permitir a continuidade do passeio para pedestres ao longo da testada do imóvel.

Art. 63 - O número de vagas de estacionamento, suas dimensões, esquemas de acesso e circulação, obedecerão aos anexos V, VIII e XI desta Lei.

Art. 64 - As vagas de estacionamento não poderão ocupar a área correspondente ao afastamento frontal.

Parágrafo Único - Não se aplica a regra do "caput" deste artigo ao caso do inciso II do artigo 59, e aos estacionamentos descobertos das atividades comerciais e de serviços.

Art. 69 - Independentemente das vagas mínimas necessárias de que trata a Lei 1246/74, as vagas de garagem poderão ocupar até dois pavimentos acima do nível do logradouro, não computados no número máximo de pavimentos.

§ 1o - Os pavimentos-garagem referidos neste artigo serão computados na altura da edificação para o cálculo dos afastamentos obrigatórios previstos nesta Lei.
§ 2o - Para os pavimentos-garagem referidos neste artigo, será permitida a construção de rampas de acesso no afastamento lateral, obedecida a regra do parágrafo terceiro do artigo 63.

Pilotis - SC-401 - A

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a uma obra realizada na rodovia SC-401, próxima ao Centro Administrativo do Governo do Estado de Santa Catarina ; elas demonstram total desprezo pelos dispositivos do Plano Diretor e os órgãos encarregados da análise de projeto, licenciamento e concessão do habite-se.
A legislação que disciplina o uso do solo determina que naquele local é permitida a construção de prédios comerciais com gabarito máximo de dois pavimentos. Além destes é admitida também a construção do ático e de um pavimento térreo, obrigatoriamente sobre pilotis, destinado a garagens e serviços, condicionado à manutenção de 80% de área livre.
Esta obra, devido a sua localização junto a uma rodovia onde diariamente trafegam milhares de veículos, permitiu o acompanhamento, passo a passo, de um processo de simulação bastante difundido na construção civil de Florianópolis.
O prédio foi construído de acordo com o projeto aprovado e licenciado pela SUSP , com pilotis, dois pavimentos tipo e o ático. Posteriormente, após a concessão do habite-se, sem qualquer dissimulação frente aos milhares de pessoas que passam pelo local, o pavimento térreo foi fechado com esquadrias e transformado em área de escritórios.
O que torna este caso excepcional em relação a outros da mesma natureza é que jamais houve a intenção de manter os pilotis do pavimento térreo. A revista PROJETO, edição nº 259, publicada em setembro de 2001, apresenta o projeto desta obra, incluindo outros blocos além daquele já construído e alterado. Os desenhos demonstram claramente que jamais houve intenção de manter os pilotis, em todos os blocos o pavimento térreo aparece fechado e assinalado como área de escritórios.
Vale ressaltar que a revista projeto é a mais conhecida das publicações sobre arquitetura no Brasil, ela é leitura compulsória para os profissionais da área, incluindo aqueles que trabalham para o serviço público. Vale dizer que os arquitetos da SUSP foram informados, via mídia, desta contravenção e do fato de que outros blocos seriam construídos com características idênticas.
No ano seguinte a publicação desta matéria foi construído o segundo bloco do conjunto e novamente os transeuntes puderam acompanhar a “comédia do falso pilotis”.
Outro fator deve ser destacado. O projeto publicado demonstra que o conjunto, uma vez finalizado, não alcançará os limites de ocupação fixados pela legislação de uso do solo, ou seja, mais blocos além daqueles já projetados poderiam ser implantados no terreno sem prejuízo do número de vagas de estacionamento.
Esta constatação torna difícil a compreensão dos motivos que levaram a esta ação ilegal que, com conhecimento prévio de técnicos e autoridades municipais, implantou prédios de três pavimentos em uma região onde o gabarito está limitado a dois pavimentos.

Zoneamento :

MAS (Área Mista de Serviços)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação :60 %
Índice de aproveitamento 1,2

Sumário :

Um conjunto comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se. Após a conclusão das obras foram introduzidas modificações que resultaram na alteração do gabarito admissível na região.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e, em contrapartida, contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi realizada na administração da prefeita Ângela Amin.

Pilotis

Segundo o Dicionário da Língua Portuguesa de Aurélio Buarque de Holanda : Pilotis é o conjunto das colunas que sustentam uma edificação, deixando área livre para circulação no pavimento térreo.
Eles são elementos construtivos que constituem uma das características da arquitetura moderna.
A expansão e o adensamento das cidades levaram a algumas alterações deste conceito, hoje os pilotis nos pavimentos térreos dos edifícios não são apenas áreas livres destinadas a circulação de pedestres, em geral elas abrigam áreas de recreação e vagas de garagem.
Os usos destes espaços nos prédios construídos em Florianópolis é disciplinado pelo Plano Diretor do Distrito Sede do Município.

Lei Complementar nº 001/97

Art. 51 - A variação do número de pavimentos está estabelecida na tabela do Anexo IV, que fixa o número máximo de pavimentos (gabarito) permitido em cada área.

§1° - Não serão computados, para efeito único de determinação de gabarito, os subsolos, dois pavimentos-garagem, os áticos ou andares de cobertura quando a área coberta não ultrapassar ½ (um meio) da superfície do último pavimento da edificação, sótãos, chaminés, casas de máquinas e demais instalações de serviço implantadas na cobertura, e os pavimentos em pilotis, quando abertos e livres no mínimo em 80% (oitenta por cento) de sua área. (NR5)

A corrupção e tráfico de influência são especialmente perceptíveis com relação ao uso dado aos pilotis dos edifícios, distorções de toda ordem são registradas, a mais comum é o fechamento completo dos pilotis que passam a abrigar instalações comerciais.
O desconhecimento de uma grande parcela da população em relação aos usos permitidos para os pilotis faz com que este tipo de crime urbanístico geralmente passe desapercebido.

Jurerê - Áticos ilegais 3

Ampliação ilegal de um pavimento ilegal.
(10 dias após a operação Moeda Verde)

Os fatos :

A imagem apresentada abaixo é de um prédio localizado na avenida dos Icaraís em Jurerê Internacional, nela encontra-se registrada a existência existência de um ático ilegal com 2 pavimentos.
A legislação de uso do solo naquele local permite a construção de edifícios residencias com dois pisos, além de pilotis, destinado a garagens + serviços, e ático, ambos não computáveis para efeito de gabaito.
A construção de um pavimento acima do ático tem como conseqüência a alteração do gabarito de 2 para 3 pavimentos e área construída que extrapola os limites estabelecidos pela lei.

Zoneamento :

ATR-3 (Área Turística Residencial)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento 1

Sumário :

Um edifício residencial teve o seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída nas administrações da prefeita Ângela Amin e do prefeito Dario Berger.

Jurerê - Áticos Ilegais 2

Os fatos :

A imagem apresentada abaixo é de um prédio localizado na esquina da rua Jurerê Tradicional com a servidão Benício Crescêncio Forte em Jurerê, nela encontra-se registrada a existência existência de um ático ilegal com 2 pavimentos.
A legislação de uso do solo naquele local permite a construção de edifícios residencias com dois pisos, além de pilotis, destinado a garagens + serviços, e ático, ambos não computáveis para efeito de gabaito.
A construção de um pavimento acima do ático tem como conseqüência a alteração do gabarito de 2 para 3 pavimentos e área construída que extrapola os limites estabelecidos pela lei. Vale ressaltar que a área do primeiro piso do ático admissível extrapola àquela permitida por lei, infração esta comum em diversos prédios deste bairro bem como nas demais regiões da cidade.

Zoneamento :

ATR-3 (Área Turística Residencial)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento 1

Sumário :

Um edifício residencial recebeu acrescimos ilegais no ático, não houve reação por parte da SUSP o que induz a suposição de que os fiscais de obra foram "cooptados" para "não perceber" uma transgressão de tais dimensões.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra e os fiscais da SUSP.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Jurerê - Áticos ilegais 1

Os fatos :

A imagem apresentada abaixo é de um prédio localizado na avenida dos Buzios em Jurerê Internacional, nela encontra-se registrada a existência existência de um ático ilegal com 2 pavimentos.
A legislação de uso do solo naquele local permite a construção de edifícios residencias com dois pisos, além de pilotis, destinado a garagens + serviços, e ático, ambos não computáveis para efeito de gabaito.
A construção de um pavimento acima do ático tem como conseqüência a alteração do gabarito de 2 para 3 pavimentos e área construída que extrapola os limites estabelecidos pela lei.

Zoneamento :

ATR-3 (Área Turística Residencial)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento 1

Sumário :

Um edifício residencial teve o seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Áticos

Texto extraído do livro “Pêssego Gay / Architectusaurus Erectus”, publicado pela Editora Insular de Florianópolis em 2002. ISBN : 85 – 7474 – 137 – x.

Quando foram construídos os primeiros prédios altos na cidade foi necessária a criação de áreas acima do último pavimento, que servissem para abrigar as casas de máquinas dos elevadores e os reservatórios de água: eram os áticos. Com o surgimento da figura do zelador, nos prédios, a legislação foi alterada permitindo que os apartamentos em que eles residiriam ocupassem a área antes destinada aos equipamentos, que foram remanejados para ficarem sobre estes semi-andares. Isto ocorreu nos primórdios da verticalização das obras na área central.
À medida que a cidade foi crescendo, surgiu um segmento de compradores de apartamentos que se dispunham a pagar valores altos pelo direito de possuir aquelas coberturas. Como resultado desta “pressão do mercado”, os zeladores foram transferidos para os pavimentos térreos, e as coberturas passaram a ser vendidas como unidades autônomas ou configurando apartamentos “duplex” com o andar inferior.
O Plano Diretor de 76 determinava que os áticos poderiam ocupar, no máximo, o equivalente a 1/3 do pavimento abaixo; esta era a teoria, pois na prática a história era outra. Os compradores de coberturas ou apartamentos duplex aumentavam a área, chegando a ocupar 50%, ou mais, da área da laje.
O Plano de 97 manteve a restrição de 1/3, mas um vereador, sintonizado como o “drama moral dos possuidores de apartamentos de cobertura”, conseguiu aprovar uma lei determinando que os áticos poderiam ocupar até 50%; desde então, os acréscimos ilegais chegam a 75 e, em vários casos, a 100%.
Dentre a infinidade de transgressões cometidas em relação às leis que regulamentam as obras em Florianópolis, a dos áticos tem uma característica especial: ela é uma contravenção restrita à parcela mais rica da população.
Podem-se alterar rebaixos, aumentar a altura de muros ou criar gradis nos alinhamentos de forma quase imperceptível; os vizinhos provavelmente já fizeram o mesmo, mas não há como esconder as obras de ampliação ilegal de uma cobertura; elas ficam no topo, a parte mais visível dos prédios. Esta tem sido uma prática comum. Cerca de 80% dos áticos existentes em Florianópolis possuem acréscimos ilegais.
Você poderia perguntar: “Onde está a fiscalização?” “Não existem multas para este tipo de coisa?”
Existe fiscalização e as multas são altas, mas jamais ouvi falar de algum proprietário de apartamento de cobertura com ampliações ilegais que houvesse sido multado ou obrigado a demolir a obra irregular. Aparentemente os fiscais da municipalidade são recrutados entre a parcela da população com graves problemas de deficiência visual.
Leis que contrariam o bom senso não funcionam; atestam a hipocrisia e falta de sintonia das autoridades com a população. Cada nova regulamentação absurda publicada no Diário Oficial aumenta o poder dos técnicos municipais que irão aplicar a “dificuldade” e, paralelamente, os lucros resultantes da venda de “facilidades”.
Esta indústria da “criação de obstáculos” transformou-se no inferno astral dos escritórios de arquitetura e engenharia que insistiam em manter uma postura ética, não pagando propinas ou contratando consultorias.
A cada nova “leizinha”, que engorda o caixa dos “consultores”, os engenheiros e arquitetos vêem seus projetos emperrarem nos escaninhos da SUSP, ficam desacreditados junto aos seus clientes, que são levados a supor que eles são incompetentes por não conhecerem a legislação municipal.

Legislação :

Lei 2.193 / 85 (Balneários)

Art. 47 A altura das edificações não poderá ultrapassar o número máximo de dois pavimentos conforme a tabela do Anexo IV.

§ 2° Não serão computados, par efeito único de determinação de gabarito, os sub-solos, os áticos ou andares de cobertura quando a área coberta não ultrapassar a ½ (um meio) da superfície do último pavimento da edificação, chaminés, casas de máquinas e demais instalações de serviço implantadas na cobertura, e os pavimentos em pilotis, quando abertos e livres no mínimo em 70% (setenta por cento) de sua área. (NR3)

§ 6° Não será admitida a utilização de Áticos em Áreas Residenciais Exclusivas, para as edificações residenciais unifamiliares. (NR8)

Art. 50 Para o cálculo do número máximo de pavimentos, a distância máxima entre pisos é fixada em 3,60m (três metros e sessenta centímetros), com exceção do pavimento térreo que poderá ter a altura de 5,50m (cinco metros e cinqüenta centímetros) quando destinado a usos comerciais e de serviços.

§ 1º - Na hipótese de ocorrerem entre os pisos, alturas maiores que as referidas neste artigo, a soma dos excessos contará como um ou mais pavimentos consoante o valor obtido.
§ 2º - A altura máxima do conjunto formado pelo ático, casa de maquinas e demais
instalações de serviço implantadas na cobertura é de 7,20m (sete metros e vinte centímetros).

LEI COMPLEMENTAR Nº 060/2000

Art. 3º Para os efeitos de aplicação deste código, são adotadas as seguintes definições:

XI - Ático: pavimento de cobertura de uma edificação, possuindo área coberta menor que a dos pavimentos inferiores, de acordo com limites fixados em lei;
XLI - Jirau: mezanino construído de materiais removíveis;
LIX - Pé-direito: distância vertical medida entre o piso acabado e a parte inferior do teto de um compartimento, ou do forro falso, se houver;
LXXVIII – Sótão : pavimento resultante do aproveitamentodo vão sob a cobertura da edificação em que a face superior da laje de piso esteja em nível igual ou superior ao do início do telhado com inclinação inferior a 45º (quarenta e cinco graus)

Art. 85 A construção de mezaninos e jiraus é permitida desde que não sejam prejudicadas as condições de ventilação, iluminação e segurança, tanto dos compartimentos onde estas construções forem executadas, como do espaço assim criado.
Art. 86 Os jiraus e mezaninos deverão atender às seguintes condições:
I - permitir passagem livre com altura mínima de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) nos dois níveis de sua projeção;
II - ocupar área equivalente a, no máximo, 30% (trinta por cento) da área do compartimento onde for construído;
III - ter acesso exclusivo, através do compartimento onde se situar, por escada permanente.


Os fatos :

Dentre as inúmeras transgressões à legislação de uso do solo em Florianópolis destacam-se as alterações nos áticos dos edifícios. Inicialmente as ampliações ilegais ocorriam apenas no sentido horizontal registrando-se casos nos quais, por descaso ou cooptação dos técnicos do município, estes pavimentos foram aumentados até apresentar área igual aos pavimentos tipo.
Uma vez alcançado este limite a tão decantada “criatividade brasileira” foi posta à prova e a resposta as limitações horizontais foi o crescimento vertical dos áticos.
No início desta decada surgiu na paisagem de Florianópolis o “Ático com dois níveis”. A leitura da legislação referente a este assunto é cristalina : os áticos, tal como os demais pavimentos dos prédios, tem sua altura limitada a um total de 3,60 m. fica assim inviabilizada qualquer interpretação que permita a criação de jiraus ou sótãos.
Novamente os técnicos autorizaram, ou “ignoraram”, reformas e construções novas nas quais os áticos com jiraus são admitidos. De acordo com os termos das leis em vigor, estes áticos com pés direitos duplos determinam que ocorreu uma extrapolação do número de pavimentos permitidos, infringindo os limites impostos pelo zoneamento.

Solução :

A – Eliminar por completo a figura do ático na legislação de uso do solo em Florianópolis.
B – Aumentar o gabarito de todos os zoneamentos em vigor acrescentando um pavimento àqueles já permitidos.
C - Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Jurerê 9

Os fatos :

Esta obra, localizada na rua das Anchovas em Jurerê Internacional, assim como os exemplos anteriores, possui um terceiro pavimento ilegal.
Um fato a diferencia das demais apresentadas neste site : ao longo do período de construção em nenhum momento houve preocupação em ”maquiar” este terceiro pavimento.
É licito supor que eventualmente esta despreocupação esteja vinculada ao fato da construção apresentar afixada uma placa na qual um dos engenheiros da SUSP, responsáveis pela aprovação e licenciamento de projetos, assumia a administração da obra.

Zoneamento :

ARE-5 (Área Residencial Exclusiva)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento 1

Sumário :

Uma residência teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi executada durante a administração da prefeita Ângela Amin.

Jurerê 5/8

Os fatos :

As imagens das 4 residências apresentadas abaixo foram obtidas em 2004, 2005 e 2006, todas estão localizadas em Jurerê Internacional nas chamadas quadras da praia. A característica comum as 4 é a existência de um terceiro pavimento ilegal.

Zoneamento : (Válido para as 4 obras)

ARE-5 (Área Residencial Exclusiva)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento : 1

Sumário :

Quatro residências tiveram seus projetos aprovados pela SUSP, obtiveram alvarás de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Estas obras foram executadas nas administrações da prefeita Ângela Amin e do prefeito Dario Berger.

Jurerê 4

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo foram obtidas em 2004, 2005 e 2006 ao longo da construção e após a conclusão de uma residência na avenida dos Pargos em Jurerê Internacional.
A seqüência de imagens demonstra as diversas fases de execução da obra, onde aparece em destaque um grande volume superior, totalmente fechado, que supostamente abrigaria reservatórios de água e equipamentos de aquecimento e ar condicionado.
Após a concessão do habite-se foram eliminadas as alvenarias que ocultavam a estrutura de acesso à construção ilegal feita posteriormente na cobertura que configurou um terceiro pavimento ilegal.

Zoneamento :

ARE-5 (Área Residencial Exclusiva)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento 1

Sumário :

Uma residência teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi iniciada na administração da prefeita Ângela Amin e concluída na administração do prefeito Dario Berger.

Jurerê 3

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo foram obtidas em 2004 e 2005 ao longo da construção de uma residência na rua das Anchovas em Jurerê Internacional.
A seqüência de imagens demonstra as diversas fases de execução dos acabamentos da obra, incluindo o estágio em que as aberturas do terceiro pavimento (ilegal) voltadas para um terraço são fechadas provisoriamente com painéis de compensado que receberam uma pintura semelhante ao restante das fachadas para “sumir” até a concessão do habite-se.
Após a emissão deste documento os painéis foram removidos e as esquadrias instaladas.

Zoneamento :

ARE-5 (Área Residencial Exclusiva)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento 1

Sumário :

Uma residência teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi iniciada na administração da prefeita Ângela Amin e concluída na administração do prefeito Dario Berger.

Jurerê 2

Consumatum est

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo foram obtidas em 2004 e 2005 ao longo da construção de uma residência em Jurerê Internacional, na esquina da rua das Sororocas com a rua dos Tucunarés.
Diversos estágios da obra foram registrados em três ângulos diferentes e evidenciam o processo de “maquiagem” do terceiro pavimento, na medida em que é possível “maquiar” um volume ilegal com tais dimensões.
Neste caso, como o terceiro pavimento é revestido com pedras, os vãos das janelas foram fechados com painéis de gesso e receberam uma pintura que simulava uma continuação do revestimento, esta técnica é conhecida como “Trompe Lóeil” cujo significado é enganar os olhos.
A tarefa de “enganar os olhos” tornou-se especialmente difícil devido ao uso de tintas inadequadas, após a primeira chuva as cores desbotaram ressaltando o gesso da base.
Como de hábito nos casos em que técnicos e fiscais da SUSP são “cooptados” para legalizar obras que infringem a legislação municipal, após a concessão do habite-se os painéis de gesso foram removidos e instalaram-se as janelas.

Zoneamento :

ARE-5 (Área Residencial Exclusiva)
Gabarito : 2 pavimentos
Taxa de ocupação : 50 %
Índice de aproveitamento :1

Sumário :

Uma residência teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi iniciada na administração da prefeita Ângela Amin e concluída na administração do prefeito Dario Berger.

Jurerê 1

JURER Ê 1

O fato :



A seqüência de imagens apresentada abaixo foi realizada ao longo da construção de uma residência em Jurerê Internacional, na esquina da rua dos Tambaquis com o passeio dos Jundiás e demonstra, passo a passo, o processo através do qual é “legalizada” uma obra que infringe a legislação de uso do solo.
A imagem obtida em 21 de fevereiro de 2005 registra o estágio a partir do qual é possível perceber que a residência em construção fere os dispositivos da legislação municipal.
O zoneamento do terreno sobre o qual foi implantada a obra é ARE-5 (Área Residencial Exclusiva) , ele determina que naquele local podem ser construídas apenas residências com gabarito máximo de dois pavimentos, taxa de ocupação de 50% e índice de aproveitamento 1.
O Plano Diretor e o Código de Obras não prevêem a construção de áticos nas residências.
Nas obras de residências é permitida a eventual construção de pequenos volumes acima do segundo pavimento destinados a acomodar os reservatórios de água e outros equipamentos, nas construções convencionais estes itens geralmente são acomodados sob os telhados.
A imagem demonstra que a residência será composta pelo subsolo, três pavimentos e um volume acima da cobertura. O terceiro pavimento apresenta as alvenarias que dividirão os futuros compartimentos.
Evidencia-se portanto que na tramitação do processo junto a SUSP ocorreu a “cooptação” do profissional encarregado pela análise do projeto arquitetônico, que foi aprovado e obteve o alvará de construção apesar da existência de um pavimento além daqueles permitidos pela legislação, que inclui uma menção específica a este assunto :

Código de Obras (Lei Complementar 60/2000 )
Art. 30 – O projeto de uma edificação será examinado em função de sua utilização lógica e não apenas pela sua denominação em planta.

Na imagem registrada em 9/4/2005 o volume superior é “maquiado” com o uso de painéis de gesso acartonado para simular a existência de uma parede definitiva de alvenaria.
Na seqüência, em 29/05/2005 verifica-se que foi executada uma cobertura no nível correspondente ao pavimento ilegal. Neste estágio provavelmente foi concedido o habite-se parcial, também previsto na legislação :

Código de Obras (Lei Complementar 60/2000 )
Art. 43 – Poderá ser concedido habite-se parcial nos seguintes casos :
I – Quando se tratar de edificações independentes e autônomas, construídas no interior do mesmo lote ;
II – Quando se tratar de edificação constituída de unidades autônomas

Após a conclusão da falsa alvenaria e do telhado, feita a suposta vistoria, a imagem seguinte obtida em 11/6/2005 registra a demolição da cobertura; na seqüência a obra prossegue sem qualquer preocupação em disfarçar a ilegalidade do terceiro pavimento.
A última imagem, obtida em 12/10/2005 mostra a residência pronta.

Sumário :

Uma residência teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de contar com um pavimento além daqueles previstos pela legislação.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, os funcionários da SUSP que o aprovaram e o fiscal encarregado da concessão do habite-se.
Vale ressaltar que a impunidade, tantas vezes atribuída a morosidade do sistema judiciário e a leis ineficientes, neste caso contou com o auxílio da comunidade e dos freqüentadores da praia de Jurerê Internacional, entre os quais inúmeros engenheiros e arquitetos, além de técnicos da SUSP e do IPUF, pessoas conscientes das ilegalidades configuradas nesta obra.
Todos foram omissos em relação ao assunto.

Soluções :

A – Alterar o zoneamento com aumento do gabarito de dois para três pavimentos. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o zoneamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Administração pública :

Esta obra foi integralmente executada na gestão do prefeito Dario Berger.